IVA, arrendamientos y rentas impagadas: cómo recuperar lo ingresado cuando el inquilino desaparece

Uno de los grandes dilemas de todo arrendador de locales comerciales es el siguiente: ¿qué pasa con el IVA cuando llevas años sin cobrar un euro de renta y el inquilino ya ni está? ¿Debes resignarte a perder lo ingresado en Hacienda o puedes modificar la base imponible para recuperar esas cuotas repercutidas en su día?

La Dirección General de Tributos (en consulta vinculante V0255-25, de 5 de marzo de 2025) se ha pronunciado sobre esta cuestión, y su análisis ayuda a despejar una situación habitual en tiempos de morosidad y contratos resueltos de forma unilateral o forzosa.

El caso: tres años sin cobrar y un contrato que se extingue

En el caso planteado, la empresa es arrendadora de varios locales. Desde agosto de 2020 hasta junio de 2023, uno de sus inquilinos no abonó ninguna renta. Finalmente, en junio de 2023 se produjo el desalojo y se dio por terminado el contrato. A día de hoy, la deuda se ha dado de baja contablemente como crédito incobrable y la empresa pregunta si puede modificar la base imponible del IVA, de acuerdo con el artículo 80.Dos de la Ley del IVA.

Impago, extinción y rescisión: tres figuras que no son lo mismo

Lo primero que conviene entender es que no todo impago justifica una modificación de la base imponible. Según el criterio reiterado de la DGT, del TEAC y de los tribunales europeos, es necesario que la operación haya quedado total o parcialmente sin efecto. Esto se da, por ejemplo, cuando el contrato se resuelve, el inquilino se marcha y ya no es posible exigir el pago de las cuotas pendientes.

En cambio, si el arrendatario sigue ocupando el inmueble, aunque no pague, y no hay resolución firme del contrato, no puede hablarse aún de operación extinguida ni de crédito incobrable a efectos del IVA.

La doctrina lo expresa con claridad: el artículo 80.Dos de la Ley del IVA permite modificar la base imponible si la operación «queda sin efecto» mediante resolución judicial, administrativa o conforme a Derecho. Y, en este caso, se entiende que la resolución del contrato por impago y abandono del local cumple con ese requisito.

Jurisprudencia europea que cambia el enfoque

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), en sentencias como Lombard (C-404/16) y UniCredit Leasing (C-242/18), ha consolidado la idea de que cuando una operación se extingue con carácter definitivo, ya no hay contraprestación exigible, y por tanto, la base imponible debe ajustarse incluso si el motivo ha sido un impago. No se trata de una simple mora, sino de una anulación jurídica y económica del negocio.

La clave está en la extinción real del crédito, ya sea por acuerdo, por decisión judicial o por abandono y baja contable. Lo que no puede hacerse es esperar indefinidamente ni pretender rectificar cuando no hay documento, hecho ni resolución que evidencie que la operación quedó sin efecto.

¿Y cómo se rectifica el IVA?

Una vez se cumplen los requisitos legales, la empresa puede optar por dos vías:

1. Procedimiento de rectificación de autoliquidaciones (art. 120.3 de la LGT), si se considera que la cuota repercutida se ha vuelto improcedente.
2. Regularización en el modelo del periodo actual o siguiente, siempre dentro del plazo de un año desde que se produjo la causa que permite la rectificación (art. 89.5 de la Ley del IVA).

Atención. La factura rectificativa debe emitirse cuanto antes, y la modificación solo puede hacerse si no han pasado más de cuatro años desde el devengo del impuesto o desde que se produjo la causa de la modificación.

¿Qué documentación exige Hacienda?

La rectificación debe formalizarse mediante una factura rectificativa completa,que identifique la original y consigne claramente la minoración de base e impuesto. Además, se requiere acreditar:

• El desalojo del local
• La resolución del contrato
• La baja contable del crédito
• Y, si se acude al procedimiento del art. 120.3, la solicitud formal ante la Administración

Atención. No es suficiente con dejar de emitir facturas o pensar que el tiempo ya ha prescrito la deuda.

Conclusión: sí, puedes recuperar el IVA… pero hazlo bien

La Ley del IVA permite que el arrendador recupere el IVA ingresado cuando las rentas devengadas resultan incobrables y el contrato se extingue, pero no de cualquier forma ni en cualquier momento. Hay que respetar los plazos, documentar adecuadamente los hechos y actuar con rigor contable y fiscal.

En definitiva, el silencio del inquilino no borra el IVA, pero la extinción definitiva del contrato y la baja del crédito sí lo hacen… siempre que tú, como arrendador, lo tramites correctamente.