El risc fiscal de subcontractar la gestió d’immobles

Moltes societats immobiliàries es plantegen externalitzar la gestió per a guanyar eficiència, sense tenir clar si això afecta la seva qualificació fiscal. L’ús de personal propi, la subcontractació i el control efectiu del negoci són elements que l’Administració observa amb lupa.

Com ja sap, un dels debats més recurrents en l’àmbit fiscal immobiliari és si una societat dedicada a l’arrendament d’immobles desenvolupa realment una activitat econòmica o si, per contra, es limita a gestionar un patrimoni de manera passiva.

La resposta no és menor. D’ella depenen qüestions tan rellevants com el tipus de tributació, l’aplicació de determinats incentius fiscals o la qualificació de l’entitat com a patrimonial.

• Atenció. No tots els lloguers es consideren activitat econòmica, encara que generin ingressos de manera recurrent.

La Llei de l’impost sobre societats defineix l’activitat econòmica com l’ordenació per compte propi de mitjans de producció i recursos humans amb la finalitat d’intervenir en el mercat.

En el cas específic de l’arrendament d’immobles, el legislador va introduir un criteri aparentment senzill: la utilització de, almenys, una persona ocupada amb contracte laboral i a jornada completa dedicada a aquesta gestió.

Aquest requisit busca separar les societats que gestionen el seu patrimoni de forma organitzada i professional d’aquelles que es limiten a mantenir immobles per llogar sense estructura real.

Personal a jornada completa

Tradicionalment, disposar d’una persona contractada a jornada completa i dedicada a la gestió dels arrendaments ha estat la clau per a defensar l’existència d’activitat econòmica.

No es tracta només de tenir un contracte laboral, sinó que aquesta persona acompleixi funcions reals de gestió, com la relació amb inquilins, la supervisió de contractes, incidències, cobraments o coordinació de serveis.

• Atenció. Un contracte sense funcions reals pot no superar una comprovació.

I si la gestió s’externalitza?

Aquí sorgeix el dubte pràctic més habitual. Moltes societats amb carteres immobiliàries àmplies opten per subcontractar la gestió a empreses especialitzades, amb personal qualificat, estructura pròpia i experiència en el mercat.

Des d’un punt de vista empresarial, la decisió té tot el sentit: millora l’eficiència, professionalitza la gestió i permet adaptar-se a carteres complexes sense sobredimensionar la plantilla pròpia.

La qüestió és si aquesta externalització trenca el requisit d’activitat econòmica.

La DGT, en la seva consulta vinculant (V1963-25, de 16 d’octubre de 2025), analitza precisament aquest escenari: una societat amb un volum rellevant d’immobles que, comptant inicialment amb personal propi, planteja subcontractar la gestió a una empresa especialitzada.

El criteri que es desprèn no és rígid ni automàtic. S’admet que, en determinats casos, la subcontractació pot suplir el requisit formal, sempre que la realitat econòmica demostri que existeix una gestió professional, organitzada i orientada al mercat.

No obstant això, s’insisteix que es tracta d’una qüestió de fet, que cal valorar cas per cas en un eventual procediment de comprovació.

La importància del control i la direcció

Un element clau en aquests supòsits és el grau de control que manté la societat sobre la gestió externalitzada. No n’hi ha prou amb contractar un tercer i desentendre-se’n.

Per a sostenir que existeix activitat econòmica, la societat ha de poder acreditar que:

• Decideix sobre l’estratègia d’arrendament.
• Supervisa l’actuació del gestor extern.
• Manté la capacitat de direcció i organització del patrimoni.

Dimensió i complexitat del patrimoni

Un altre factor rellevant és el volum i la complexitat dels immobles arrendats. No és el mateix gestionar un o dos immobles que una cartera àmplia amb habitatges, garatges, trasters i locals.

Com més gran és la dimensió del patrimoni, més raonable resulta justificar una estructura professional, fins i tot mitjançant subcontractació especialitzada.

• Atenció. L’escala del negoci pot jugar a favor o en contra segons com es documenti.

En l’arrendament d’immobles, l’activitat econòmica no es defineix només per tenir o no empleats propis, sinó per la forma real en la qual s’organitza i dirigeix la gestió del patrimoni. La subcontractació a empreses especialitzades pot ser compatible amb la consideració d’activitat econòmica, sempre que existeixi control, direcció i una gestió professional coherent amb el volum d’immobles.

Com en molts àmbits fiscals, la clau està a anticipar l’anàlisi, documentar bé les decisions i evitar solucions aparentment simples que, en una comprovació, poden tornar-se en contra.

Es poden posar en contacte amb aquest despatx professional per qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir sobre aquesta qüestió.

Una salutació cordial,