IVA, arrendaments i rendes impagades: com recuperar l’ingressat quan l’inquilí desapareix

Un dels grans dilemes de tot arrendador de locals comercials és el següent: què passa amb l’IVA quan fa anys que no cobres un euro de renda i l’inquilí ja ni hi és? Has de resignar-te a perdre l’ingressat a Hisenda o pots modificar la base imposable per a recuperar aquestes quotes repercutides en el seu moment?

La Direcció General de Tributs (en la consulta vinculant V0255-25, de 5 de març de 2025) s’ha pronunciat sobre aquesta qüestió, i la seva anàlisi ajuda a buidar una situació habitual en temps de morositat i contractes resolts de manera unilateral o forçosa.

El cas: tres anys sense cobrar i un contracte que s’extingeix

En el cas plantejat, l’empresa és arrendadora de diversos locals. Des d’agost de 2020 fins a juny de 2023, un dels seus inquilins no va abonar cap renda. Finalment, el juny de 2023 es va produir el desallotjament i es va donar per acabat el contracte. Avui dia, el deute s’ha donat de baixa comptablement com a crèdit incobrable i l’empresa pregunta si pot modificar la base imposable de l’IVA, d’acord amb l’article 80.Dos de la Llei de l’IVA.

Impagament, extinció i rescissió: tres figures que no són el mateix

El primer que convé entendre és que no tot impagament justifica una modificació de la base imposable. Segons el criteri reiterat de la DGT, del TEAC i dels tribunals europeus, cal que l’operació hagi quedat totalment o parcialment sense efecte. Això es dona, per exemple, quan el contracte es resol, l’inquilí se’n va i ja no es pot exigir el pagament de les quotes pendents.

En canvi, si l’arrendatari continua ocupant l’immoble, encara que no pagui, i no hi ha resolució ferma del contracte, encara no es pot parlar d’operació extingida ni de crèdit incobrable a l’efecte de l’IVA.

La doctrina ho expressa amb claredat: l’article 80.Dos de la Llei de l’IVA permet modificar la base imposable si l’operació “queda sense efecte” mitjançant resolució judicial, administrativa o conforme a dret. I, en aquest cas, s’entén que la resolució del contracte per impagament i abandó del local compleix aquest requisit.

Jurisprudència europea que canvia l’enfocament

El Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE), en sentències com Lombard (C-404/16) i UniCredit Leasing (C-242/18), ha consolidat la idea que quan una operació s’extingeix amb caràcter definitiu, ja no hi ha contraprestació exigible i, per tant, la base imposable s’ha d’ajustar fins i tot si el motiu ha estat un impagament. No es tracta d’una simple mora, sinó d’una anul·lació jurídica i econòmica del negoci.

La clau la trobem en l’extinció real del crèdit, sigui per acord, per decisió judicial o per abandó i baixa comptable. El que no es pot fer és esperar indefinidament ni pretendre rectificar quan no hi ha document, fet ni resolució que evidenciï que l’operació va quedar sense efecte.

I com es rectifica l’IVA?

Una vegada es compleixen els requisits legals, l’empresa pot optar per dues vies:

1. Procediment de rectificació d’autoliquidacions (art. 120.3 de la LGT), si es considera que la quota repercutida s’ha tornat improcedent.

2. Regularització en el model del període actual o següent, sempre dins del termini d’un any des que es va produir la causa que permet la rectificació (art. 89.5 de la Llei de l’IVA).

Atenció. La factura rectificativa s’ha d’emetre com més aviat millor, i la modificació només es pot fer si no han passat més de quatre anys des de la meritació de l’impost o des que es va produir la causa de la modificació.

Quina documentació exigeix Hisenda?

La rectificació s’ha de formalitzar mitjançant una factura rectificativa completa, que identifiqui l’original i consigni clarament la minoració de base i impost. A més, s’ha d’acreditar:

• El desallotjament del local
• La resolució del contracte
• La baixa comptable del crèdit
• I, si s’acudeix al procediment de l’art. 120.3, la sol·licitud formal davant l’Administració

Atenció. No n’hi ha prou amb deixar d’emetre factures o pensar que el temps ja ha prescrit el deute.

Conclusió: sí, pots recuperar l’IVA… però fes-ho bé

La Llei de l’IVA permet que l’arrendador recuperi l’IVA ingressat quan les rendes reportades resulten incobrables i el contracte s’extingeix, però no de qualsevol forma ni en qualsevol moment. Cal respectar els terminis, documentar adequadament els fets i actuar amb rigor comptable i fiscal.

En definitiva, el silenci de l’inquilí no esborra l’IVA, però l’extinció definitiva del contracte i la baixa del crèdit sí que ho fan… sempre que tu, com a arrendador, ho tramitis correctament.