L’Audiència Nacional obre la porta a deduir despeses de lloguer per a no residents extracomunitaris

Una sentència de l’Audiència Nacional pot canviar radicalment el mode en què tributen els no residents extracomunitaris pels seus immobles per llogar a Espanya. Fins ara, la normativa impedia als arrendadors no residents fora de la UE i de l’EEE deduir les despeses del seu immoble. La justícia espanyola acaba d’obrir una via distinta.

L’Audiència Nacional, en la seva sentència de 28 de juliol de 2025 (recurs núm. 636/2021), ha establert un criteri que suposa un canvi significatiu per als no residents que posseeixen immobles a Espanya arrendats.

Fins ara, la Llei de l’impost sobre la renda de no residents (IRNR) i els criteris administratius impedien que els qui residien fora de la Unió Europea o de l’Espai Econòmic Europeu deduïssin les despeses vinculades a l’arrendament. En la pràctica, un ciutadà dels Estats Units, Suïssa o qualsevol altre país extracomunitari tributava sobre l’ingrés íntegre, sense poder restar despeses tan evidents com l’IBI, la comunitat de propietaris, l’amortització de l’immoble, les assegurances o les despeses de reparació i manteniment.

L’Audiència Nacional considera que aquest tractament vulnera el principi de lliure circulació de capitals recollit en l’article 63 del Tractat de Funcionament de la Unió Europea (TFUE). El tribunal entén que aquesta restricció discrimina els no residents en tercers països i, per tant, obre la porta al fet que puguin deduir-se les mateixes despeses que un resident a la UE o en l’EEE.

La resolució sorgeix arran del cas d’un contribuent estatunidenc que va sol·licitar la rectificació de les seves declaracions del model 210, al·legant que el Conveni de doble imposició entre Espanya i els Estats Units l’emparava enfront d’aquest tracte desigual.

La decisió no sols reconeix la possibilitat de deduir les despeses en qüestió, sinó que obre una via perquè els contribuents afectats puguin sol·licitar la devolució d’ingressos indeguts en les autoliquidacions que encara no estiguin prescrites. Convé recordar que el termini de prescripció general és de quatre anys.

Malgrat que l’Administració encara podria recórrer en cassació davant el Tribunal Suprem, la sentència ja marca un precedent de gran rellevància pràctica.

Atenció:

• Oportunitat de devolució: els no residents extracomunitaris que hagin tributat per arrendaments a Espanya sense deduir despeses haurien de revisar les seves declaracions i valorar la sol·licitud de rectificació.
• Termini de prescripció: només són reclamables les autoliquidacions no prescrites (últims quatre anys, en termes generals).
• Despeses deduïbles: entre altres, amortització de l’immoble i del mobiliari, IBI i taxes municipals, comunitat de propietaris, subministraments, assegurances, i despeses de reparació i conservació.
• Possible recurs: l’Estat podria interposar cassació, però la doctrina de l’Audiència Nacional se sustenta en jurisprudència consolidada del TJUE i del Tribunal Suprem en matèria de no discriminació fiscal.

Es poden posar en contacte amb aquest despatx professional per qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir sobre aquesta qüestió.

Una salutació cordial,